Overbruggingskrediet: wat je moet weten als (ver)koper

Het principe is eenvoudig: je leent het bedrag dat je verwacht te ontvangen uit de verkoop van je huidige woning. Deze lening gebruik je als 'brug' om de aankoop van je nieuwe woning te financieren. Zodra je huidige woning verkocht is, kan je het overbruggingskrediet aflossen met de verkoopopbrengst. Ook kan je ervoor kiezen het krediet af te lossen aan het einde van de looptijd.

De looptijd van een overbruggingskrediet is vaak niet langer dan één à twee jaar. Hoewel je gedurende deze periode doorgaans alleen rente over het geleende bedrag betaalt, gaat het nog steeds om een extra krediet. Zodra je huidige woning is verkocht, los je het volledige krediet in één keer af met de verkoopopbrengst. Het is daarom cruciaal om een realistische inschatting te hebben van de waarde van je huidige woning. Een professionele schatting kan hierbij helpen en verhoogt je kansen op een vlotte goedkeuring bij de bank en een zorgeloos traject.

​​Een overbruggingskrediet kan een kostbare financiële oplossing zijn. Naast een doorgaans hogere rente dan bij een gewone hypotheek, moet je rekening houden met notariskosten, dossierkosten en mogelijke afsluitkosten. De exacte kosten hangen af van je financiële achtergrond, eigen inbreng en eventuele andere leningen. Voor een nauwkeurige berekening is het raadzaam om advies in te winnen bij de bank of een financieel adviseur.

Je kan deze kosten mogelijk beperken door je transacties slim te timen. Als je de verkoop van de huidige woning kan afronden vóór de aankoop van je nieuwe woning, vermijd je de noodzaak van een overbruggingskrediet. Houd hierbij rekening met de wettelijke termijnen: een compromis heeft een vaste duur van maximaal 4 maanden, terwijl aankoop- en verkoopbelofte flexibeler is. Als ervaren makelaars kunnen wij je helpen bij het optimaliseren van dit proces, waardoor je tijd en geld bespaart.

Bij het berekenen van een overbruggingskrediet is het belangrijk te beseffen dat dit een relatief dure vorm van lenen kan zijn. De kern van de berekening is gebaseerd op de overwaarde van je huidige woning - dat wil zeggen, het verschil tussen de geschatte verkoopwaarde en het resterende hypotheekbedrag. Banken verstrekken doorgaans een percentage van deze overwaarde als overbruggingskrediet, vaak tussen de 80% en 90%. Het is cruciaal om te begrijpen dat je alleen een overbrugging kan nemen op het deel van je woning dat je al hebt afbetaald.

De kosten omvatten niet alleen de rente, die meestal hoger ligt dan bij een reguliere hypotheek (4,5 à 6%), maar ook notaris- en dossierkosten. Deze combinatie van factoren maakt een overbruggingskrediet tot een kostelijke financiële oplossing, vooral als de verkoop van je huidige woning langer op zich laat wachten dan verwacht.

Een overbruggingshypotheek kan in bepaalde situaties een geschikte oplossing zijn. Hier zijn de meest voorkomende scenario's waarin je zou kunnen overwegen om een overbruggingskrediet aan te gaan:

1. Kopen vóór verkoop
   Als je een nieuwe woning wilt kopen voordat je huidige woning is verkocht, kan een overbruggingskrediet de financiering mogelijk maken.
2. Onzekere woningmarkt
   In een competitieve markt waar woningen snel verkocht worden, geeft een overbruggingskrediet de mogelijkheid om snel te handelen wanneer je droomhuis beschikbaar komt.
3. Renovatie financieren
   Soms wordt een overbruggingskrediet gebruikt om renovaties aan een nieuwe woning te financieren voordat de oude woning is verkocht. 

Voorwaarden

Je dient aan enkele voorwaarden te voldoen om een overbruggingskrediet aan te gaan. Dit zijn de belangrijkste:

1. Eigendom van twee woningen
   Je moet al een woning bezitten en een nieuwe woning willen kopen. Het overbruggingskrediet dient om de periode tussen aankoop en verkoop te overbruggen.
2. Verkoopbaarheid van je huidige woning
   Je huidige woning moet realistisch verkoopbaar zijn binnen de looptijd van het overbruggingskrediet. Banken willen zekerheid dat het krediet kan worden afgelost uit de verkoopopbrengst.
3. Voldoende financiële draagkracht
   Je moet aantonen dat je voldoende inkomen hebt om de lasten van zowel je huidige hypotheek, het overbruggingskrediet, als de nieuwe hypotheek te kunnen dragen. 
4. Overwaarde op je huidige woning
   Er moet voldoende overwaarde zijn op je huidige woning. Het overbruggingskrediet wordt namelijk verstrekt op basis van het verschil tussen de geschatte verkoopwaarde en de resterende hypotheek. Meestal kun je tot 80-90% van deze overwaarde lenen.

Voor- en nadelen

Een overbruggingskrediet biedt zowel voordelen als nadelen die je zorgvuldig moet overwegen. Hieronder vind je de belangrijkste punten op een rijtje:

Voordelen:

1. Flexibiliteit
   Je kan een nieuwe woning kopen voordat je huidige woning is verkocht.
2. Tijdwinst
   Je hoeft niet te wachten op de verkoop van je huidige woning om te kunnen bieden op een nieuwe.
3. Benutting overwaarde
   Je kan de overwaarde van je huidige woning direct inzetten.
4. Vermijden dubbele lasten
   Je betaalt meestal alleen rente op het overbruggingsdeel.
5. Sterke onderhandelingspositie
   Je kan sneller handelen op de woningmarkt.

Nadelen:

1. Hogere kosten
   De rente is vaak hoger dan bij een ‘gewone’ hypotheek.
2. Extra schuld
   Je gaat tijdelijk een extra lening aan.
3. Risico bij niet-verkoop
   Als je huidige woning niet op tijd verkoopt, kan dit (financiële) problemen opleveren.
4. Stress
   De druk om je huidige woning te verkopen kan toenemen.
5. Complexiteit
   Het vereist meer administratie en een grondig begrip van je financiële situatie.

Vanwege de complexiteit en de potentieel hoge kosten is het sterk aan te raden je te laten  adviseren door een financieel expert voordat je besluit een overbruggingskrediet aan te gaan. Bij Sinjoor Makelaars begrijpen we hoe belangrijk een accurate schatting is voor jouw financiële planning. Onze ervaren makelaars staan klaar om je te voorzien van een professionele en objectieve waardering van je woning. Bovendien doen we er alles aan om snelheid te nemen bij de verkoop zodat een overbruggingskrediet in het beste geval overbodig is. 

Wat als je woning niet verkocht raakt

Als je woning niet verkocht raakt binnen de looptijd van het overbruggingskrediet, moet je proberen een verlenging te regelen met je bank, wat meestal extra kosten met zich meebrengt. Lukt dat niet, dan kun je overwegen de verkoop te versnellen door de prijs te verlagen. In het ergste geval kan de financiële instelling overgaan tot een gedwongen verkoop van je woning om de schuld af te lossen. 

Notaris

Voor een overbruggingskrediet is geen tussenkomst van de notaris nodig, omdat er geen aparte hypotheekakte voor hoeft te worden opgemaakt. Wanneer de daadwerkelijke verkoop van jouw woning plaatsvindt, dus na de overbruggingsperiode, wordt de notaris wel weer betrokken.

Verlengen

Als je huidige woning niet binnen de termijn verkocht kan worden, kan je overbruggingsperiode verlengen. Echter kunnen er extra kosten in rekening worden gebracht voor de verlenging van jouw krediet. Vaak betekent dit een hogere rentevoet.

Zonder hypotheek

Een overbruggingskrediet zonder nieuwe hypotheek is zeer ongebruikelijk. De hypotheek dient als een belangrijke zekerheid voor de bank, gezien het tijdelijke karakter en het potentiële risico van een overbruggingskrediet. Je kan dit best bespreken met je contactpersoon bij de bank. 

Nieuwbouw

Een overbruggingskrediet aangaan voor nieuwbouw brengt doorgaans meer risico met zich mee. In de langere periode die je moet overbruggen kunnen prijzen gaan schommelen. Als de waarde van je oude woning daalt voordat je het verkoopt, kan er een tekort ontstaan bij het aflossen van je overbruggingshypotheek.